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제목  고시된 주택 계산 안내
번호  124 글쓴이  관리자 작성일  2006-06-05
저희 이택스코리아를 애용해 주셔서 감사합니다.
 
올해부터 개별주택가격 고시주체가 건교부로 이관되었습니다. 단순 이관되었으면 좋으련만, 고시내용도 좀 달라지는 내용이 있어서 세금 계산에 차질이 예상되는 부분이 있습니다. 
첫째로 공동주택의 범위가 바뀐 것이 문제가 되고,
둘째로 개별주택 고시된 경우에 부속토지에 대한 개별공시지가를 발표하지 않은 문제입니다.
 
 
1. 공동주택의 범위에 관하여

국세청에서 공동주택 기준시가를 고시할 때에는 연립주택에 대하여 50평 이상이거나 100세대 이상의 대단지 연립만 고시하였습니다.
 
그러나 건교부로 이관되면서부터는 모든 연립주택이 규모에 관계없이 공동주택으로 고시되었습니다.
 
그러므로 연립주택은 과거에 83년 이후 고시가액이 있는 연립주택과 2005년에는 개별주택가격으로 고시되었다가, 2006년에는 공동주택으로 기준시가가 고시된 연립주택으로 구별됩니다.
 
지금 소득세법과 시행령을 보면 공동주택과 단독주택의 양도소득세 계산방법이 동일하다고 가정하여 만들어진 규정들이 있지만, 이것은 사실상 소유권을 올바르게 반영하지 못합니다.
 
그러므로 토지와 건물의 소유권을 구분하여 소유하는 단독주택, 연립주택의 양도소득세 계산에서는 여러가지 문제가 생깁니다.
 
단독주택의 양도소득세 계산과 공동주택의 양도소득세 계산은 달라야 합니다.
 
2. 고시된 주택의 개별공시지가가 없는 경우에 양도소득세 계산
 
양도소득세 계산에서 문제가 되는 것은 다음과 같습니다.

① 개별주택은 토지만, 건물만 구분하여 취득 양도할 수 있지만, 일괄 고시가액만 있다면 각 소유자의 세액을 구분할 수 없다.
 
② 토지를 먼저 취득하여 건물을 신축한 경우 세액계산을 할 수 없다.
 
③ 2006년 하반기에 주택의 건물을 부수고 나대지로 양도하는 경우에 기준시가 계산을 할 수 없다. 
④ 소득금액을 묶어서 계산하므로 위의 경우에 세율구분과 장기보유특별공제를 구분하여 적용할 수 없다.
 
⑤ 토지만 50%, 건물만 20% 등 지분을 소유하다 양도한 경우에도 세액을 계산할 수 없다. 

기타 더 많은 문제점들이 있지만 생략하기로 하겠습니다.
 
물론 개별공시지가를 관할 세무서장이 요청할 때마다 지정해 주면 위와 같은 세금문제를 해결할 수 있겠지만 양도자가 그 개별공시지가를 수용하지 않고 불복할 가능성이 많아질 수 있겠습니다.
일단, 재산제세 프로그램에서는 소득금액을 하나로만 계산하는  고시된 주택 계산을 인터넷 업데이트를 통하여 반영해 드릴 것입니다.
 
그러나 토지/건물의 취득일자가 서로 다른 경우, 소유권이 서로 다른 경우 등은 지원할 수 없습니다.
 
양해해 주시고 더욱 이용에 편리한 재산제세 프로그램이 되도록 노력하겠습니다.
 
감사합니다.
 
 





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