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서면법규재산 2019-4276(2022.01.17)
[문서번호] 서면법규재산 2019-4276[생산일자] 2022.01.17[제목]
주택 양도시 중과세율 적용 배제 주택의 매매계약체결일 기준인 조정대상지역 공고일[요약]조정대상지역 공고일 이전에 해당지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 주택은 중과세율 적용 주택에서 제외하는데, 해당 조정대상지역 공고일은 주택법상 공고일을 의미함[질의] (사실관계) ○ ’13년 도시환경정비사업에 따른 재개발조합원으로 2주택(A,B)과 오피스텔(D)를 취득(’17.5.31. 사용승인) ○ ’17.11월 서울 용산 C주택 취득 ○ ’18.11.07. D오피스텔 양도 ○ ’18.11.09. A,B주택 양도 - A주택은 ’16.1.18., B주택은 ’17.8.21. 매매계약체결(양도) ┌───────┬─────────┬────────┬────────┬─────────┐ │ 구 분 │ A주택 │ B주택 │ C주택(보유) │ D오피스텔 │ ├───────┼─────────┼────────┼────────┼─────────┤ │ 소재지 │ 용산구 한강로 │ 용산구 한강로 │ 용산구 이촌동 │ 용산구 한강로 │ ├───────┼─────────┼────────┼────────┼─────────┤ │ 취득일 │ 2002.11월 │ 2002.11월 │ 2017.11월 │ 2002.11월 │ ├───────┼─────────┼────────┼────────┼─────────┤ │ 사용승인 │ 2017.05월 │ 2017.05월 │ - │ 2017.05월 │ ├───────┼─────────┼────────┼────────┼─────────┤ │ (양도) │ 2016.01월 │ 2017.8.21 │ - │ - │ │매매계약체결일│ │ │ │ │ ├───────┼─────────┼────────┼────────┼─────────┤ │ 양도일 │2018.11월(선양도) │ 2018.11월 │ - │2018.11월(선양도) │ └───────┴─────────┴────────┴────────┴─────────┘ (질의내용) ○ 조정대상지역에 있는 2주택 중 1주택을 양도시 부동산 양도계약 체결일이 ’17.8.21.인 경우 「소득세법 시행령」제167조의10 제1항 제11호(중과세율 제외) 적용대상인지 [회신] 위 서면질의 신청의 경우, 조정대상지역 공고일은 「기획재정부 재산세제과-73, 2022.1.11.」를 참고하시기 바랍니다. ■ 기획재정부재산 -73, 2022.01.11 (질의내용) 「소득세법 시행령」제154조제2항의 조정대상지역 소재 다주택자가 양도한 주택이 「소득세법 시행령」167조의10 제1항제11호에 따라 중과세율이 적용 배제되는지 여부 판단시 조정대상지역 공고일 (제1안) ’17.8.3.(소득세법 시행령 제154조 제2항의 조정대상지역 시작일) (제2안) ’17.9.6. (국토교통부 제2017-1305호로 공고한 날) (제3안) ’17.11.10. (주택법(법률 제14866호)시행시기) (회신) 귀 질의에 대해서는 제3안이 타당합니다. ※ 관련법령 ○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 ＂양도소득세＂라 한다)를 과세하지 아니한다. 1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득 2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 ＂주택부수토지＂라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 ○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】(17.9.19. 대통령령 제28293호로 개정되기 전) ① 법 제89조제1항제3호가목에서 ＂대통령령으로 정하는 요건＂이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. 1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. 3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우 ② 삭제 ○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】(17.9.19. 대통령령 제28293호로 개정된 것) ① 법 제89조제1항제3호가목에서 ＂대통령령으로 정하는 요건＂이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 제2항에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. 3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우 4. 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 법 제168조제1항에 따른 등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우는 제외한다. 5. 거주자가 제2항 단서에 따른 지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우 ② 조정지역은 다음 표에 해당하는 지역으로 한다. 다만, 법률 제14866호 주택법 일부개정법률 제63조의2에 따라 국토교통부장관이 같은 조 제1항제1호의 조정대상지역을 지정·공고한 경우에는 그 지역을 말한다. ┌─────────────┬──────────────────────────┐ │1. 서울특별시 │전 지역 │ ├─────────────┼──────────────────────────┤ │2. 부산광역시 │해운대구ㆍ연제구ㆍ동래구ㆍ남구ㆍ부산진구 및 수영구, │ │ │기장군 │ ├─────────────┼──────────────────────────┤ │3. 경기도 │과천시ㆍ광명시ㆍ성남시ㆍ고양시ㆍ남양주시ㆍ하남시 및 │ │ │화성시(반송동ㆍ석우동, 동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ│ │ │산척리ㆍ송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ오산리ㆍ장지리ㆍ중리ㆍ │ │ │청계리 일원에 지정된 택지개발지구로 한정한다) │ ├─────────────┼──────────────────────────┤ │4. 기타 │「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 │ │ │ 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제2조 │ │ │ 제2호에 따른 예정지역 │ └─────────────┴──────────────────────────┘ 부칙 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등) ① 제154조제1항·제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조제1항·제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. 1. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택 2. 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다) 3. 2017년 8월 3일 이후 취득하여 이 영 시행 전에 양도한 주택 ○ 소득세법시행령 제154조【1세대1주택의 범위】(18.2.13. 대통령령 제28637호로 개정된 것) ① 법 제89조제1항제3호가목에서 ＂대통령령으로 정하는 요건＂이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 ＂조정대상지역＂이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 나.「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. 3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우 4. 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 법 제168조제1항에 따른 등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우는 제외한다. 5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우 ② 제1항에서 조정대상지역을 적용할 때 2017년 8월 3일부터 2017년 11월 9일까지의 기간에는 다음 표의 지역을 조정대상지역으로 한다. ┌─────────────┬──────────────────────────┐ │1. 서울특별시 │ 전 지역 │ ├─────────────┼──────────────────────────┤ │2. 부산광역시 │해운대구ㆍ연제구ㆍ동래구ㆍ남구ㆍ부산진구 및 수영구, │ │ │기장군 │ ├─────────────┼──────────────────────────┤ │3. 경기도 │과천시ㆍ광명시ㆍ성남시ㆍ고양시ㆍ남양주시ㆍ하남시 및 │ │ │화성시(반송동ㆍ석우동, 동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ│ │ │산척리ㆍ송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ오산리ㆍ장지리ㆍ중리ㆍ │ │ │청계리 일원에 지정된 택지개발지구로 한정한다) │ ├─────────────┼──────────────────────────┤ │4. 기타 │「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 │ │ │ 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제2조 │ │ │ 제2호에 따른 예정지역 │ └─────────────┴──────────────────────────┘ ○ 소득세법시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】(18.2.13. 대통령령 제28637호로 개정된 것) ① 법 제104조제4항제1호에서 ＂대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택＂이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 11. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택 ○ 소득세법시행령 제167조의10【1세대 2주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 (18.2.13. 대통령령 제28637호로 개정된 것) ① 법 제104조제7항제1호에서 ＂대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택＂이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다 11. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택 부칙 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정규정은 각 호의 구분에 따른 날부터 시행한다. 1. 제87조제1호 및 제1호의2, 제165조제4항, 제167조의3, 제167조의4, 제167조의9, 제167조의10, 제167조의11 및 제168조의3의 개정규정: 2018년 4월 1일 2. 제207조의10제1항제1호의 개정규정: 2018년 7월 1일 ○ 주택법 제63조의2 【조정대상지역의 지정 및 해제】 ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역(이하 ＂조정대상지역＂이라 한다)으로 지정할 수 있다. 이 경우 제1호에 해당하는 조정대상지역의 지정은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위로 한다. 1. 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역 2.주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양·매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역 ② 국토교통부장관은 제1항에 따라 조정대상지역을 지정하는 경우 다음 각 호의 사항을 미리 관계 기관과 협의할 수 있다. 1.「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사의 보증업무 및 주택도시기금의 지원 등에 관한 사항 2. 주택 분양 및 거래 등과 관련된 금융·세제 조치 등에 관한 사항 3. 그 밖에 주택시장의 안정 또는 실수요자의 주택거래 활성화를 위하여 대통령령으로 정하는 사항 ③ 국토교통부장관은 제1항에 따라 조정대상지역을 지정하는 경우에는 미리 시·도지사의 의견을 들어야 한다. ④ 국토교통부장관은 조정대상지역을 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 그 조정대상지역을 관할하는 시장·군수·구청장에게 공고 내용을 통보하여야 한다. 이 경우 시장·군수·구청장은 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 주택건설 지역이 조정대상지역에 포함된 사실을 공고하게 하여야 한다. ⑤ 국토교통부장관은 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역의 지정을 해제하여야 한다. ⑥ 제5항에 따라 조정대상지역의 지정을 해제하는 경우에는 제3항 및 제4항 전단을 준용한다. 이 경우 ＂지정＂은 ＂해제＂로 본다. ⑦ 조정대상지역으로 지정된 지역의 시·도지사 또는 시장·군수·구청장은 조정대상지역 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 국토교통부장관에게 그 지정의 해제를 요청할 수 있다. ⑧ 제7항에 따라 조정대상지역의 지정의 해제를 요청하는 경우의 절차 등 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. 부 칙 제1조(시행일) 이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다. 제2조(조정대상지역 지정에 관한 준비행위) ① 국토교통부장관은 이 법 시행 전에 제63조의2의 개정규정의 시행을 위하여 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역 예정지를 지정할 수 있다. ② 국토교통부장관이 제1항에 따라 조정대상지역 예정지를 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 해당 지역을 관할하는 시장·군수·구청장에게 해당 공고 내용을 통보하여야 한다. ③ 제1항에 따라 지정된 조정대상지역 예정지는 이 법 시행일에 제63조의2의 개정규정에 따른 조정대상지역으로 지정된 것으로 본다. ○ 국토교통부공고 제2017-1305호, 2017.9.6, 제정(조정대상지역 예정지 지정) 1. 지정지역 (표 생략) 2. 지정효력 동 40개 지역을 주택법상의 조정대상지역 예정지로 지정하고, 예정지는 법률 제14866호(2017.8.9.) 주택법 제63조의2 규정의 시행일에 조정대상지역으로 지정된 것으로 봄 3. 효력발생시기 : 이 공고문은 공고한 날부터 효력을 발생한다.

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