甲씨는 다주택자로서 본인이 소유하던 단독주택을 배우자에게 부담부증여(증여일은 2021.9.2.이며 임대보증금과 금융기관 채무 인수 조건)하기로 결정하였다.

2012.5.4. 해당 주택에 대한 실제 취득가액 : 3억
2012.4.30. 공시된 취득시 개별주택가격 : 2억
2021.4.29 공시된 양도시 개별주택가격 : 4억
임대차계약 현황 : 임대보증금 3억원 / 월세 2백만원
근저당권이 설정된 금융채무잔액 : 1억
※ 평가기간 내에 시가에 해당하는 금액은 없었음.

甲씨는 본인 나름대로 알아본 결과 단독주택 증여 당시 평가액이 시가에 해당하는 금액이 없다 보니 기준시가로 평가하기 때문에 증여세는 적게 나오더라도 양도세의 경우 다주택자이기 때문에 중과세율이 적용되고 장특공제가 배제된 다는 점과 단독주택 증여 당시 평가액을 기준시가로 하는 경우 취득가액도 기준시가로 적용해야하기 때문에 본인이 해당 단독주택을 취득하였을 때 취득가액 3억을 인정받지 못함에 따라 양도세가 생각 보다 많이 나올 수 있다는 말에 걱정이 되었다.

이후 세금계산을 위하여 세무사 사무실을 방문하였고 해당 내용을 검토한 세무사가 하는 말이 해당 물건이 시가에 해당하는 금액이 없더라도 저당권이나 임대보증금 등이 있는 경우에는 일정한 산식을 통하여 그 중 큰 금액을 증여 당시 평가액으로 적용하게 되는데 해당 물건의 경우 임대료 등 환산가액이 가장 크기 때문에 해당 환산가액이 증여 당시 평가액이 된다고 하였다.

또한 평가액을 기준시가가 아닌 임대료 환산가액으로 하더라도 증여세의 경우 해당 평가액에 채무액을 공제 해주고 공제 이후 금액이 증여재산공제액(배우자) 6억원 이내이기 때문에 어짜피 증여세는 나오지 않을 것이며 더욱이 양도세의 경우에도 임대료 등 환산가액을 평가액으로 하는 경우 취득가액도 실제 취득가액을 쓸 수 있기 때문에 중과세 적용은 피할 수 없더라도 취득가액이 올라가기 때문에 당초 예상 했던 양도세액 보다 절감될 수 있다고 말해주었다.

세무서에서는 부담부증여의 경우 양도차익 계산시 양도가액을 임대보증금 환산가액으로 산정 시, 취득가액은 실지거래가액이 아닌 기준시가로 산정해야 하기 때문에 가산세를 포함하여 수정신고 하라고 안내하였다.

상속세 및 증여세법 제60조

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따른다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

상속세 및 증여세법 제61조

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.  

1. 토지 : 개별공시지가

2. 건물 : 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

3. 오피스텔 및 상업용건물 : 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액

4. 주택 : 개별주택가격 및 공동주택가격

⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

상속세 및 증여세법 제66조

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권, 「동산·채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산

2. 양도담보재산

3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)

4. 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 재산

소득세법 시행령 제159조

① 법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산할 때 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액: 다음 계산식에 따른 금액

취득가액　=　A　×		B
		C

A: 법 제97조 제1항 제1호에 따른 가액(제2호에 따른 양도가액을 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항, 제2항 및 제5항에 따라 기준시가로 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정한다)
B: 채무액
C: 증여가액

부담부증여시 취득가액 산정에 대한 논의를 하기 이전에 상증세법상 평가액과 관련하여 먼저 살펴보고자 한다.

상증세법상 재산가액은 원칙적으로 상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따른다. 하지만 예외적으로 시가를 산정하기 어려운 경우에는 상증세법 61조부터 65조까지의 규정된 방법으로 평가한 가액에 따른다.

해당 사례와 같이 일반적으로 시가에 해당하는 금액이 없는 단독주택을 증여하면서 당해 물건에 임대차계약이 체결되어 있으며 근저당이 설정되어 있는 경우의 상증세법상 평가액은 다음 중 큰 금액으로 평가해야 한다.

1. 보충적 평가방법 : 400,000,000(양도 당시 개별주택가격)
2. 임대료 등 환산가액 : 300,000,000 + 2,000,000 × 12月 / 0.12 = 500,000,000[임대보증금 + 1년간 임대료 / 기획재정부령이 정하는 율(12%)]
3. 저당권 평가특례 : 300,000,000 + 100,000,000 = 400,000,000

다만 구분해야 할 것은 임대차계약과 저당권 등이 설정된 물건을 평가할 때 보충적 평가방법으로 평가한 경우에는 셋 중 큰 금액으로 하지만 보충적 평가방법이 아닌 시가로 평가한 경우에는 해당 시가와 저당권평가특례 중 큰 금액으로 한다는 것이다. (즉, 시가평가시에는 임대료 등 환산가액 비교 안함)

이를 요약하면 아래와 같다.

1. 시가로 평가한 경우 : MAX[시가, 저당권 등이 설정된 재산의 평가액]
2. 보충적 평가방법으로 평가한 경우 : MAX[시가, 저당권 등이 설정된 재산의 평가액, 임대료 등 환산가액]

별론 이지만 임대료 등 환산가액을 계산할 때 공실(미임대 부분)이 있는 경우에는 어떻게 해야 할까?

일부 임대하지 아니한 부분이 있는 경우에 대하여 법령상 명확한 규정은 없었으나 기존의 유권해석은 임대차계약이 체결된 부동산을 평가할 때 층별·호수별로 구분 등기되어 있지 않은 경우에는 토지 및 건물 전체(자기가 사용하거나 임대하지 않은 면적 포함)에 대하여 임대료 등을 기준으로 환산가액을 계산 하였다.

하지만 최근 유권해석은 임대 부분과 미임대 부분을 구분하여 임대부분은 임대료 등의 환산가액과 기준시가 중 큰 금액으로 미임대(공실) 부분은 기준시가로 평가하는 것으로 해석하였고 이에 따라 기존 유권해석들은 삭제되었다. (사전법령해석재산2020-1133, 2021.06.04)

이처럼 임대차계약과 저당권 등이 설정된 물건을 보충적 평가방법으로 평가한 경우에는 셋 중 큰 금액이 상증세법상 평가액이 되며 해당 사례에서는 임대료 환산가액이 가장 크기 때문에 해당 금액이 평가액이 된다.

이제 본론으로 돌아와서 해당 사례에서 쟁점이 되는 부분을 살펴보고자 한다.

부담부증여의 경우 증여자는 양도소득세를 부담하고 수증자는 증여세를 부담한다.

먼저 증여세의 경우 증여재산가액의 평가는 시가가 있으면 시가로 하고 시가가 없으면 보충적평가액을 적용하게 되는데 양도소득세에 해당하는 소득세법에서는 증여세 신고 시 평가방법을 시가와 보충적 평가방법 중 어느 것을 적용했는지에 따라 취득가액 산정방법을 달리 규정하고 있다.

구분		상증법상 시가 평가	상증법상 보충적 평가
양도가액		채무액	채무액
취득가액	취득실가 확인된 경우	취득실가　× 채무액 증여가액	취득당시 기준시가 × 채무액 증여가액
	취득실가 불분명한 경우	채무액　× 취득당시기준시가 증여당시기준시가
기타 필요경비	취득실가 확인된 경우	실제 지출경비　× 채무액 증여가액	개산공제액　× 채무액 증여가액
	취득실가 불분명한 경우	개산공제액　× 채무액 증여가액

상기에서 언급한대로 해당 사례와 연관된 상증세법상 평가방법은 크게 3가지로 나눌 수 있다.

첫째, 시가로 평가
둘째, 보충적 평가방법으로 평가(임대료 환산가액 규정 포함)
셋째, 저당권 등 평가특례 규정에 의하여 평가

문제는 소령 159조 ①항 1호에서 부담부증여 양도차익 계산을 위한 취득가액을 산정함에 있어 양도가액을 기준시가에 따라 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 따라 산정한다고 규정하고 있을 뿐 임대료 환산가액이나 저당권평가특례 규정에 의하여 평가한 금액이 기준시가에 해당하는지 시가에 해당하는지에 대한 명확한 규정이 없었다.

이러다 보니 임대료 환산가액 혹은 저당권평가특례 규정에 의한 금액이 커서 동 금액으로 양도가액을 산정하는 경우 취득가액을 기준시가로 계산해야 할지 실지취득가액(혹은 모르면 환산취득가액)으로 해야 할지에 대한 모호함이 있었고 그동안은 이와 관련한 유권해석으로 실무상 처리를 해왔다.

1. 임대료 환산가액 관련 유권해석(부동산거래관리-113, 2012.02.16)

부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 기준시가에 따라 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 따라 산정하는 것이며, ‘임대료 등의 환산가액’은 기준시가에 해당하지 아니함.

2. 저당권 등이 설정된 평가가액 관련 유권해석(법규 -850, 2013.07.24)

부담부증여의 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 상속세 및 증여세법 제66조의 규정에 따라 평가하는 경우로서 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 평가한 가액을 그 재산의 가액으로 하는 경우 그 재산의 취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호에 따른 가액에 의하는 것임.

해당 사례의 경우 세무사는 상증세법상 평가액이 셋 중 임대료 환산가액이 크기 때문에 부담부증여 양도차익 계산시 취득가액도 기준시가가 아닌 실지 취득가액으로 계산하였다.

상기의 유권해석에서도 임대료 환산가액은 기준시가에 해당하지 않는다고 하였는데 왜 세무서에서 문제를 삼은 것일까?

이유는 작년에 소득세법 시행령이 개정되었기 때문이다.

개정 전에는 양도가액을 상증세법상 61조 ①항 및 ②항에 따라 기준시가로 산정하는 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정하였지만

개정 후에는 해당 문구에 상증세법 61조 ⑤항(임대료 환산가액 규정)을 추가하였기 때문이다. 따라서 2020.2.11. 이후 양도분 부터는 양도가액을 임대료 환산가액으로 하는 경우 취득가액도 기준시가로 해야 하기 때문에 실지취득가액(모르면 환산취득가액)을 쓸 수 없는 것이다.

또한 보충적평가방법이 아닌 시가로 평가하는 경우 임대료 환산가액 등이 큰 경우에는 어떻게 해야 하는지에 대한 질문을 가끔 받고는 하였는데 상기에서 언급하였던 것처럼 시가로 평가하는 경우에는 애초에 임대료 환산가액과 비교하지 않기 때문에 개정조문을 적용받는 케이스가 아니다.

법 개정사항을 체크하였다면 당연한 얘기일 수 있지만 2017년 8.2 대책 이후로 지금까지 양도소득세에는 워낙 많은 개정 사항이 쏟아져 나오다 보니 다른 중요한 개정사항에 집중 하느라 이를 놓쳤을 수도 있고 또한 여전히 상기의 임대료 환산가액 관련 유권해석이 삭제되지 않고 존재하다 보니 혹시나 하는 마음에 해당 주제로 칼럼을 작성하였다.

마지막으로 요약하자면 증여재산의 실제 취득가액을 알고 있다 하더라도 양도소득세 계산 시 해당 가액을 취득가액으로 적용할 수 있는지 여부는 증여재산을 시가로 평가했는지 아니면 보충적방법으로 평가했는지에 따라 달라질 수 있다는 것에 항상 유의해야 한다.