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자본적지출액 산입시 지출일자를 확인하자

2017년 8월 2일 부동산 대책으로 양도소득세에는 큰 변화가 있었습니다. 이에 세무사들이 양도소득세 신고와 관련하여 챙겨야 할 사항이 늘어났고 자연스레 수정신고에 대한 위험도 함께 증가하였습니다.

실제로 양도코리아를 통한 상담 건수 중 수정신고와 관련한 사항이 재작년부터 점점 증가하였고 양도코리아가 세무사들이 가장 많이 쓰는 프로그램이라는 부분까지 고려하면 위의 내용을 간접적으로나마 느낄 수 있었습니다.

이에 따라 "수정신고를 피하는 방법"이라는 제목으로(줄여서 ..법이라 하겠습니다.) 2주에 한번 씩 연재 형식으로 세무사들이 가장 많이 실수하는 부분(혹은 세무서에서 주의 깊게 보는 부분)을 주제로 하여 칼럼을 쓰고자 합니다.

관련사례

거주자 甲씨는 10년 전에 구입한 아파트를 작년 2018.2월에 양도하였다.

甲씨는 취득계약서는 가지고 있었고 1년 전에 안방 확장을 위해 지출한 공사비(3천만원)를 지출하였다.

인테리어업체에게 500만원은 현금으로 결제하였고(입금표 영수증 수령) 나머지 2천 5백만원은 계좌로 이체하였으며 현금영수증은 발급받지 못하였다.

거주자 甲씨는 양도(취득)계약서와 상기의 공사비와 관련한 계좌이체 내역 등을 준비하여 세무서에 직접 방문 신고 하였다.

고지내용

세무서에서는 자본적지출과 관련한 법적증빙자료가 없다는 이유로 공사비에 대한 필요경비를 부인하였다.

관련법령

소득세법 시행령 제163조

③ 법 제97조제 1항제 2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

2의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

소득세법 시행령 부칙[대통령령 제28637호]

제19조(양도소득의 필요경비에 관한 적용례) 제163조제3항 및 같은 조 제5항 각 호 외의 부분의 개정규정은 2018년 4월 1일 이후 양도하는 분부터 적용한다. 다만, 자본적 지출액 등으로서 2016년 2월 16일 이전에 지출한 분은 대통령령 제26982호 소득세법 시행령 일부 개정령 부칙 제24조를 적용한다

TIP

양도가액 실지거래가액 → 매매사례가액 → 감정가액                 → 기준시가
취득가액 실지거래가액 → 매매사례가액 → 감정가액 → 환산취득가액 → 기준시가
필요경비 실지 필요경비 필요경비 개산공제

원칙적으로 현행 소득세법상 2007.1.1. 이후부터 모든 자산의 양도가액과 필요경비는 실지거래가액에 의하여 산정한다.

따라서 실지거래가액으로 취득가액을 산정하는 경우에는 필요경비도 실제 지출된 자본적지출액과 양도비를 공제한다.

다만, 실지취득가액이 불분명한 경우에는 매매사례가액 및 감정가액, 환산취득가액 등의 순서로 취득가액을 산정하며 이때의 필요경비는 법에서 정한 필요경비 개산공제를 일률적으로 적용한다.

해당 사례의 쟁점은 자본적 지출에 대한 증빙요건에 대한 사례이다.

일단 취득가액이 실지취득가액으로 산정되었으므로 필요경비 또한 실지로 지출한(객관적인 서류로 입증하여 확인된) 경비가 공제되는 것에 대하여는 문제가 없다.

다만, 자본적지출의 증빙요건에 대한 세법 개정이 최근 2016년과 2018년에 두 차례 개정되면서 실무적으로 혼란을 주었다.

첫째, 2016.2.16. 이전 지출분(양도일 기준이 아님에 유의)

적격증빙 여부와 관계 없이 사실상 지출이 확인되는 경우에도 인정

둘째, 2016.2.17. 이후 지출분 이면서 2018.3.31. 이전 양도분

세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표 등 법정 적격증빙을 수취한 경우에만 인정

셋째, 2016.2.17. 이후 지출분 이면서 2018.4.1. 이후 양도분

법정 적격증빙을 수취한 경우 뿐만 아니라 금융거래 증빙(계좌이체 등) 등 실제 지출이 확인되는 경우에도 인정

일단 2016.2.17.은 양도일이 아닌 지출일을 기준으로 한다는 점이고 2018.4.1.은 지출일이 아닌 양도일을 기준으로 판단해야 하는 것에 유의해야 한다.

따라서 거주가 甲씨가 지출한 안방 확장을 위한 공사비의 경우 2016.2.17. 이후에 지출하였고 해당 아파트를 2018.4.1. 이전에 양도하였기 때문에 세금계산서 등 법정 적격증빙을 갖추지 않은 경우에는 필요경비로 공제될 수 없는 것이다.

※ 자본적지출에 대한 논의를 확장하기 위하여 상기의 사례에 대하여 추가 가정을 해봄

1. 해당 사례에서 자본적지출액을 2010년에 지출하였다면 공제가 가능한가?

만약 해당 사례에서 2018.4.1. 이전 혹은 이후에 양도하였더라도 2016.2.16. 이전에 지출한 자본적 지출이었다면 사실상 지출만 입증한다면 필요경비로 공제가 가능했을 것이다.(부칙에 의거 종전규정이 적용되기 때문)

2. 해당 사례에서 취득계약서가 없어서 환산취득가액으로 취득가액을 산정한 경우 자본적 지출이 공제가 가능한가? (증빙요건은 충족하였다고 가정함)

상기의 표에서도 알 수 있듯이 취득가액을 실지취득가액으로 산정하지 않고 환산취득가액 등으로 산정하는 경우에는 원칙적으로 필요경비 개산공제만 공제될 수 있고 일체의 지출한 경비는 인정될 수 없다.

다만, 예외적으로 환산가액과 필요경비개산공제액의 합계액과 자본적지출액 및 양도비의 합계액 중 큰 금액으로 선택할 수 있다. 예를 들어 상기의 사례에서 환산취득가액과 개산공제액을 계산해보니 합계액이 4천만원이 나왔다면 甲씨가 자본적지출액으로 5천만원을 지출하였기 때문에 5천만원을 필요경비로 선택할 수 있는 것이다.

물론 자본적지출액과 양도비 합계 금액을 선택한 경우 환산취득가액에 자본적지출액과 양도비를 합한 금액을 공제하는 것이 아니라 자본적지출액과 양도비 합계 금액만 공제한다는 것에도 유의해야 한다.

별론 이지만 해당 사례의 쟁점은 증빙 수취여부와 관련한 것이었지만 그 전에 해당 자본적지출액이 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 전제한 것이다. 즉, 해당 지출이 본래의 기능을 유지하기 위한 비용이었다면 이는 인정되지 않았을 것이다.

이에 대하여 국세청 홈텍스의 자본적 지출과 수익적 지출에 대한 구분 예시는 다음과 같다.

구분 필요경비로 공제되는 자본적 지출 필요경비에 해당하지 아니하는 수익적 지출
성격 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용
예시 ① 아파트베란다 샷시비
② 홈오토설치비
③ 건물의 난방시설을 교체한 공사비
④ 방확장등의 내부시설개량 공사비 또는 보일러 교체비용
⑤ 자바라 및 방범창 설치비용
⑥ 사회통념상 지불된 것으로 인정되는 발코니샷시 설치대금
⑦ 자본적지출에 해당하는 인테리어 비용 등
① 벽지, 장판 교체비용
② 싱크대, 주방기구 교체비용
③ 외벽 도색작업
④ 문짝이나 조명 교체비용
⑤ 보일러 수리비용
⑥ 옥상 방수공사비
⑦ 하수도관 교체비
⑧ 오수정화조설비 교체비
⑨ 타일 및 변기공사비
⑩ 파손된 유리 또는 기와의 대체
⑪ 재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입
⑫ 화장실공사비, 마루공사비

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