거주자 甲씨는 2013년 7월에 취득한 서울시 구의동에 소재한 다가구주택(총 8가구 중 7가구는 임대하고 나머지 1구는 실거주중이며 전세보증금 4억 있음)을 보유하고 있는 1주택자이다.

곧 결혼하는 아들을 위하여 조금이나마 지원을 해주고 싶은데 도와줄 여력이 없어 결국 보유하고 있던 주택을 처분하기로 마음먹었다.

하지만 매물로 내놓은 다가구주택을 구입한다는 매수자가 나타나지 않자 고민이 된 거주자 甲씨는 신혼집이 없는 아들(동일세대원임)에게 차라리 증여하기로 마음먹었다.

증여세 신고를 하기 위하여 근처에 있는 세무사를 찾아 갔으며 해당 세무사가 하는 말이 증여 보다는 다가구주택 뿐만 아니라 전세보증금까지 자녀에게 승계하는 부담부증여가 세금적으로 유리하다고 하였다.

이유인 즉슨 비과세 요건을 충족한 다가구주택을 상환능력이 있는 자녀에게 부담부증여하는 경우 채무 부분에 해당하는 양도세는 비과세 되며 채무 이외에 해당하는 부분은 증여세가 과세되는데 이 증여세를 계산 시 채무액을 공제해주기 때문에 증여세가 절감된다는 것 이었다.

거주자 甲씨는 본인이 생각했던 것 보다 세금이 더 적게 나온다는 얘기를 듣고 이를 흔쾌히 수락하였고 2021년 7월에 부담부증여로 자녀에게 넘기고 세무사가 상담 해준 내용대로 양도세는 비과세 처리하여 신고하였고 증여세의 경우 채무액을 차감한 후 신고하였다.

세무서에서는 다가구주택을 부담부증여하는 경우 단독주택이 아닌 공동주택으로 보아 비과세로 양도세를 신고한 내용을 부인하였고 공동주택으로 보는 경우 다주택자가 되기 때문에 중과세율 적용하고 장특공제를 배제하여 수정신고 하라는 안내문을 보내왔다.

소득세법 시행령 155조

⑮ 제154조제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

■ 서면부동산 2020-4396, 2021.07.20

부담부증여하는 다가구주택은 공동주택에 해당함

■ 서면5팀 -361, 2007.01.30

소득세법 시행령 제155조 제15항에서 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나 1인으로부터 취득하는 경우 단독주택으로 본다고 규정하고 있어 부담부증여에 대한 양도 소득세 신고시 1세대 2주택으로 보아 양도소득세를 신고하는 것인지?

부담부증여하는 다가구주택(건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의하여 건축허가를 받아 건축된 주택)은 소득세법상 공동주택에 해당하는 것임

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※ 필자주
해당 유권해석에는 1인에게 양도하거나 1인으로부터 취득하는 경우 단독주택으로 본다고 언급되어 있으나 부부 등 다수인이 공동으로 취득·양도하는 현실상황을 감안하여 현재는 취득자나 양도자가 1인인지 여부와 관계없이 적용함.

■ 사전법령해석재산 2017-89, 2017.03.30

다가구주택의 지분을 1/2 보유하다 본인 지분만 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 적용시 단독주택의 양도로 보지 않음

해당 사례를 설명하기에 앞서서 소득세법 시행령 155조 ⑮항 다가구주택에 대한 비과세 특례규정이 신설된 취지에 대하여 먼저 살펴보고자 한다.

건축법상 다가구주택은 단독주택으로 본다.

하지만 세법에서 건축법 분류와 동일하게 다가구주택을 단독주택으로 보는 경우 부가세법상 과세대상인 국민주택 여부 판단시 면적계산과 지방세법상 중과대상인 고급주택 판정시 면적 계산에 있어서 납세자에게 불리하게 적용된다는 이유로 세제상 혜택을 주기 위하여 공동주택으로 보았다.

이에 따라 1세대 1주택 비과세 판정시에도 마찬가지로 다가구주택을 공동주택으로 보아 본인이 거주한 지분만 비과세대상 주택으로 보았으나 단독주택과의 형평성 및 오히려 공동주택으로 볼 경우 납세자에게 불리하게 적용된다는 이유로 소령 155조 ⑮항을 신설하여 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 비과세를 적용하도록 하였다.

다가구주택에 대한 비과세 특례 적용에 있어서 주의해야 할 점은 여러 가지가 있겠지만 최근 이슈가 되었던 부분과 상기 사례에서 쟁점이 되는 부분을 소령 155조 ⑮항을 토대로 설명하고자 한다.

소령 155조 ⑮항

제154조제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

첫째, 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택이어야 한다.

즉, 다가구주택이 건축법상 다가구주택 요건을 충족한 경우에 해당 특례를 적용받을 수 있는 것이다. 이에 대한 내용은 이전 칼럼에서 자세하게 다룬 부분이므로 자세한 설명은 생략하도록 하겠다.

☞ [수피법] 옥탑이 있는 다가구주택 양도시 주의사항

둘째, 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하여야 한다.

해당 내용이 해당 사례에서 쟁점이 되었던 부분인데 법 조문상 내용 그대로 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하여야만 해당 특례 규정을 적용받을 수 있는 것이다. 따라서 하나의 매매단위로 양도하는 것이 아닌 공동명의로 된 다가구주택에서 본인 지분만 양도하는 경우 해당 특례 규정을 적용받을 수 없다.

해당 사례에서 세무사는 해당 다가구주택을 증여하는 것 보다 부담부증여하는 것이 세액 측면에서 유리하다는 이유로 양도세는 비과세로 신고하고 증여세는 전세보증금만큼의 채무액을 차감하여 증여세를 신고하였다.

먼저 부담부증여와 순수증여의 세액 비교 유불리에 대한 일반론을 살펴보자면 만약 거주자 갑씨가 비과세요건을 충족한 1주택자로서 채무액에 해당하는 양도 부분이 비과세가 가능한 경우라면 순수증여보다는 부담부증여하는 것이 유리하다고 볼 수는 있다.

하지만 그렇다고 부담부증여가 무조건 유리하다고 볼 수 없는 것이 만약 비과세 요건을 충족한 1주택자가 배우자에게 증여시 해당 부동산에 대한 평가액이 증여재산공제액인 6억원 이하라면 증여하는 것이 오히려 부담부증여하는 것 보다 유리할 수 있으며 또 다른 예로 비과세 요건을 충족하지 못하여 다주택자 중과가 적용되는 상황이라면 이 때에도 세액의 유불리를 따져봐야 한다.

먼저 해당 주택을 다가구주택이 아닌 단독주택으로 가정하여 부담부증여와 관련한 쟁점을 먼저 살펴 본 후 다가구주택 논의로 넘어가도록 하겠다.

첫째, 비과세 요건을 충족한 1주택자가 자녀에게 주택을 부담부증여하는 경우 채무액에 해당하는 양도세가 비과세가 가능한지 여부를 살펴보면 아래와 같다. (단, 논의의 편의를 위하여 실제 자녀가 채무를 갚은 능력이 되고 금융기관 채무 등 객관적으로 인정되는 채무를 실제 인수한 것으로 가정함. 즉, 증여추정이 적용되지 않고 실제 채무를 인수한 것으로 봄)

1. 비과세 요건을 충족한 1주택자가 자녀에게 증여하는 경우

사례와 같이 비과세요건을 충족한 1주택자가 동일세대원인 자녀에게 부담부증여하는 경우에는 비과세가 가능하다. 만약 별도세대원인 자녀에게 부담부증여 한 경우라도 결론은 동일하다.

2. 일시적 2주택 비과세 요건을 충족한 자가 자녀에게 증여하는 경우

이 경우에는 증여자와 수증자가 동일세대원인지 혹은 별도세대원인지 여부에 따라 결론이 달라진다.

① 먼저 별도세대원인 자녀에게 부담부증여 하는 경우에는 비과세가 가능하다. (국심 2001서3220, 2002.04.26)

② 반면에 동일세대원인 자녀에게 부담부증여 하는 경우에는 비과세가 불가능하다. (서면5팀 -1191, 2007.04.11)

이는 1세대 1주택 비과세 판단은 세대 단위로 하기 때문에 부담부증여 이후에도 세대기준으로는 2주택 상태를 동일하게 유지하고 있기 때문에 비과세가 불가능 한 것으로 보인다.

둘째, 동일세대원인 자녀가 부담부증여 받은 주택을 양도할 때 보유기간 및 거주기간 통산여부

별론이지만 만약 해당 사례에서 아들이 동일세대원인 아버지로부터 증여받은 주택을 양도할 때 보유기간 및 거주기간은 어떻게 산정해야 하는 것일까?

부담부증여는 채무액에 해당하는 양도부분과 해당 주택의 전체 평가액에서 채무액을 차감한 증여 부분으로 이루어져 있다. 먼저 증여의 경우 같은 세대원간 증여받는 경우에는 같은 세대원으로서 증여자의 보유 및 거주기간과 증여 후 수증인의 보유 및 거주기간을 통산하도록 되어있다. (양도 집행기준 89-154-30)

다만, 해당 사례에서는 아들이 결혼할 예정이므로 양도시점에 별도세대원이 된 경우 통산 되지 않음(재산 -1176, 2009.06.15)

반면 양도의 경우에는 동일세대원으로부터 매매(증여추정에 해당하지 않는 경우에 한함)로 취득한 주택의 보유 및 거주기간은 통산하지 않는다.(서면4팀 -3321, 2007.11.16)

상기의 내용에서 알 수 있듯이 동일세대원으로부터 증여에 해당하는 부분은 보유 및 거주기간을 통산하고 양도에 해당하는 부분은 보유 및 거주기간을 통산하지 않음을 알 수 있는데 최근 부담부증여 사례로 위와 같은 취지의 유권해석이 나온바 있다.(서면법령해석재산 2020-2718, 2021.05.17)

지금까지의 내용은 다가구주택이 아닌 단독주택임을 가정하고 내용을 전개한 것이었다. 즉, 비과세 요건을 충족한 1주택자가 동일세대원인 자녀(상환능력 있음)에게 단독주택을 증여한 경우에는 비과세가 가능하다.

그렇다면 사례에서는 왜 비과세가 부인된 것일까?

이에 대한 근거는 소령 155조 ⑮항 단서에서 찾아볼 수 있다.

다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

즉, 다가구주택을 부담부증여한 경우에는 하나의 매매단위로 하여 양도한 것이 아니기 때문에 다가구주택이 아닌 공동주택으로 보아 비과세가 부인된 것이다.

아마도 부담부증여는 그 특성상 양도 부분과 증여 부분으로 구성되어 있기 때문에 전체 양도가 아니라는 이유로 부인된 것으로 보인다.

또한 다가구주택을 부담부증여하여 공동주택으로 취급되는 경우 비과세가 부인되는 것은 물론이고 결국 해당 사례에서는 1주택자가 아닌 8주택자가 되기 때문에 중과세율이 적용되며 장특공제 마저 부인된다. (21.6.1 이후 양도하였으므로 6호는 기본세율+30%, 1호는 누진세율+20%, 남은 1주택은 비과세가 불가능 하며 일반세율 적용)

거기다가 그동안은 납세자가 선택한 1호의 주택에 대해서는 비과세가 가능(비과세 요건을 충족한 경우)하였으나 21.1.1 현재 2주택 이상을 보유한 경우에는 최종주택 보유기간 규정이 적용되기 때문에 마지막 남은 주택의 경우에도 비과세가 불가능할 것으로 보인다.

물론 조문상 내용을 보았을 때는 일견 이해가 되지만 한편으로

① 다가구주택 특례 규정은 세법상 다가구주택을 공동주택으로 볼 경우 납세자에게 오히려 불리하다는 점과 임대용으로 사용되는 단독주택과의 형평성 측면을 고려한 취지로 신설되었고 ② 이전방식을 떠나 어찌 되었건 지분이 아닌 전체를 넘긴 상황에서 비과세 요건을 갖춘 단독주택을 부담부증여한 경우에는 비과세가 가능한 반면 다가구주택을 부담부증여하는 경우는 부담부증여의 특성상 양도와 증여로 이루어져 있기 때문에 하나의 매매단위로 양도한 것이 아니라는 이유로 부인되는 것은 아쉬움이 남는다.

그렇다면 만약 채무액이 부동산가액을 초과하여 부담부증여 전체가 양도소득세 과세 대상이 되는 사례에서는 부담부증여 전체가 양도로 구성되어 있으므로 오히려 비과세가 가능한지가 궁금해진다. (채무액이 부동산가액을 초과하더라도 상증세법상 평가액이 결국 저당권 평가특례 혹은 임대보증금 환산특례 등으로 인하여 채무액이 되므로 부담부증여 전체가 양도소득세 과세대상이 되며 평가액에서 채무액을 차감한 금액은 "0"이 되므로 증여세 과세가액도 "0"이 되는 것임. 물론 초과하는 부분에 대해서는 역증여를 생각해 볼 수 있으나 부동산 전체를 이전하는 상황에서는 상증세법상 평가액이 결국 채무액이 되므로 발생하기 힘들고 증여자 혹은 수증자가 공유지분자로서 공유지분자 1인의 증여재산가액을 초과하는 채무를 거래상대방이 인수하는 특수한 경우 발생하는 논리이므로 이는 별론으로 하겠다.)