< A아파트 사실관계 >

2010년 00건설사가 재건축한 아파트의 총 세대수 중 일부를 LH공사에서 매입하여 영구임대주택으로 임대하였고 해당 임대주택에 거주자 甲씨를 포함하여 전 세대원이 해당 임대주택에서 거주함

2012년 LH공사에서 기존의 재건축임대주택 유형을 분양전환이 가능한 10년 공공임대로 유형 전환함.

2020년 8월 A임대주택이 분양전환됨

2021년 6월 분양전환된 A아파트를 7억에 양도

甲씨는 A아파트 이외에 보유한 주택이 없고 A아파트의 집값이 계속 올라가자 이번 기회에 팔기로 마음먹고 근처 세무사무실에 양도세 신고를 의뢰하였다.

이에 대해 양도세 신고를 의뢰받은 세무사는 공공건설임대주택에 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우 비과세 적용시 보유 및 거주기간 제한을 받지 않으므로 비과세가 가능하다고 상담해 주었으며 해당 상담내용에 따라 1세대 1주택 비과세로 신고하였다.

세무서에서는 양도한 A아파트의 경우 공공건설임대주택이 아닌 공공매입임대주택이므로 소득세법 시행령 154조 1항 1호 규정(보유 및 거주기간 예외 규정)을 적용받을 수 없기 때문에 이를 근거로 비과세를 부인하였다.

소득세법 시행령 154조 ①

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다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

1호 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우

공공주택특별법 2조(정의)

1의2. "공공건설임대주택"이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.

1의3. "공공매입임대주택"이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.

민간임대주택에 관한 특별법 2조(정의)

2. "민간건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

나. 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택

3. "민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

■ 부동산거래관리 -663, 2012.12.07

「임대주택법」에 따른 임대주택을 분양전환에 따라 취득하는 경우 취득시기는 원칙적으로 해당 자산의 대금을 청산한 날로 하는 것이며, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일을 취득시기로 함.

공공주택특별법 2조에 규정한 정의를 보면 공공건설임대주택은 공공주택사업자(Lh공사 등)가 직접 건설하여 공급하는 임대주택이고 공공매입임대주택은 공공주택사업자가 직접 건설하지 않고 매매 등으로 취득하여 공급하는 임대주택을 말한다.

또한 사례에서 최초 입주시 조건인 영구임대주택은 최장 50년까지 시세 보다 매우 저렴한 수준의 보증금 및 임대료를 내며 거주할 수 있는 대신 분양전환이 불가능하지만 분양전환 공공임대주택의 경우 5년(10년)동안 임대하다가 분양 전환하는 방식의 임대주택이다.

1세대 1주택 비과세의 경우 원칙적으로 2년 이상 보유(2017.8.3. 이후 조정대상지역 내 주택을 취득하는 경우 2년 이상 거주)하고 양도해야 비과세가 가능하다.

하지만 세법은 예외적으로 보유 및 거주를 하지 않아도 비과세가 가능한 특례규정을 두고 있으며 그 중 하나가 바로 건설임대주택 관련한 조문이다.

기본적인 요건은 다음과 같다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도

2. 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우

즉, 민특법 혹은 공공주택 특별법에 따라 건설하지 않은 경우에는 적용대상에서 제외되며 건설임대주택이 아닌 매입임대주택의 경우에도 해당 조문을 적용받을 수 없다.

애초부터 공공주택사업자가 직접 건설한 공공임대주택으로서 5년(10년)의 임대기간이 지난 후 분양 전환되어 분양받은 아파트였다면 아무런 문제가 없었을 것이지만

해당 사례의 경우 민간건설사가 건설한 재건축아파트 일부를 LH공사가 매입하여 영구임대주택으로서 임대를 해주다가 중간에 10년 공공임대로 유형 전환을 하였기 때문에 문제가 발생하였다.

즉, 중간에 10년 공공임대로 유형을 전환하였다고 할지라도 이는 LH공사가 직접 건설한 임대주택이 아닌 매입한 임대주택이므로 엄격하게 해석하여 해당 규정을 적용받을 수 없다는 것이 이 사례의 쟁점이었다.

해당 사례에서 거주자 甲씨는 5년 이상 거주하였고 분양 전환후 바로 양도하여도 비과세되는 것으로 알고 있었기 때문에 분양 전환된 이후 1년이 채 안된 상태에서 바로 양도하였다.

문제는 해당 주택에서 5년 이상 거주한 경우 비과세 판단시 보유기간 및 거주기간 요건의 제한을 받지 않는 것이지 취득시기 마저 임차개시일부터 기산하는 것이 아니라는 점이다. 즉, 원칙적인 취득시기 규정에 따라 잔금청산일(대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)이 취득시기가 된다.

결국 甲씨는 건설임대주택이 아니라는 이유로 비과세가 부인되었고 원칙적인 취득시기 규정에 따라 잔금청산일이 취득시기가 되면서 이 때부터 장특공제와 세율을 적용받고 가산세까지 포함하여 세액을 납부하게 된 것이다. 즉, 3년 미만 보유하였기 때문에 장특공제는 적용받을 수 없으며 2021.6.1. 이후 양도분부터 주택을 1년 미만 보유하고 양도시 70% 세율을 적용받게 된다.

만약 해당 사례가 임대주택 유형 등 비과세 요건은 충족하였으나 9억원을 초과하는 고가주택인 경우라고 할지라도 취득시기는 원칙적으로 잔금청산일(대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)이기 때문에 마찬가지로 단기세율을 적용받으며 장특공제는 배제된다.

이제는 납세자들도 일반적인 1세대 1주택 비과세 규정을 받으려면 최소 2년 이상 보유(2017.8.3. 이후 조정대상지역 내 주택을 취득하는 경우 2년 이상 거주)하고 양도해야 한다는 것 정도는 알고 있기 때문에 불가피하게 급 처분해야 하는 경우 등을 제외하고는 최소한 2년 이상은 보유하고 양도를 계획한다.

따라서 혹여 보유기간 이외의 요건(예를 들어 거주기간)을 충족하지 못하여 비과세가 부인되더라고 최소한 단기세율 적용은 피할 수 있게 된다. (2021.6.1. 이후 양도분부터 주택 및 조합원 입주권의 경우 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%, 2년 이상 누진세율)

하지만 해당 사례의 경우 해당 주택에 5년 이상 거주(최초 임차일부터 양도일까지의 기간)하고 분양전환된 이후 보유하지 않고 바로 양도해도 비과세가 가능하다 보니 분양전환 후 단기간에 양도하려는 유인이 일반적인 주택 보다는 클 것으로 보인다.

따라서 이러한 점 때문에 건설임대주택 비과세가 부인 되었을 때의 세액 차이가 일반적인 비과세 부인시 세액차이 보다 클 것으로 예상된다.

공공임대주택 활성화 및 과세형평 제고를 위하여 소득세법 시행령 154조 ①항 1호를 개정하여 2022.2.15. 이후 양도 분부터 공공매입임대주택을 추가 하였다.

종전	개정
민간건설임대주택 공공건설임대주택	민간건설임대주택 공공건설임대주택 공공매입임대주택(추가)

다만, 해당 개정사항에 민간매입임대주택은 포함되지 않았으므로 이에 대해서는 여전히 주의가 필요해 보인다.

[참고] 국세상담센터 참고자료 中 1세대1주택 양도소득세 비과세 요건 및 주요 상담사례

Q52. 민간매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 임차일 부터 양도일까지 세대전원이 5년 이상 거주한 경우 분양전환 후 바로 양도해도 1세대 1주택 비과세가 가능한지?

A52. 임차일부터 양도일까지 세대전원이 5년 이상 거주한 분양전환 받은(민간 또는 공공) 건설임대주택 또는 공공매입임대주택(단, 공공매임임대주택의 경우 2022.2.15. 이후 양도 분부터 적용)을 양도하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않기 때문에 분양전환 후 바로 양도해도 비과세가 되나, 민간매입임대주택은 임차기간 동안 거주한 기간은 아무 의미가 없고 분양전환 후 2년 보유(취득당시 조정대상지역인 경우 2년 거주)하여야 비과세 적용됨. (소령 154조 ①항 1호)  

아무쪼록 임대주택이 분양전환된 물건에 대한 양도세 상담이 들어오는 경우 임대주택 유형 등 비과세 요건 검토에 보다 주의를 해야 할 것으로 보인다.