2주택자인(종전주택 : A -> 서울시 강남구 소재, 신규주택 : B -> 서울시 양천구 소재) 甲씨는 신규주택을 취득한 날로부터 이미 1년이 지났기 때문에 일시적 2주택 비과세를 받을 수가 없었고(신규주택 취득일로부터 3년이 지난 상황임) 늘어나는 종부세 부담을 이기지 못하고 결국 甲씨는 몇 년 전에 분양받은 아파트(A아파트)를 양도하기로 결정하였다.

단, 해당 아파트는 분양받을 당시 중도금을 선납하여 일정금액을 할인받음. (당초 분양금액 : 5억, 할인금액 : 2천)

세무사 사무실에 의뢰하였더니 갑씨의 경우에는 세대별로 계산하였을 때 2주택자이며 A아파트의 경우 조정대상지역에 소재하고 있기 때문에 누진세율에 10%를 중과하고 장기보유특별공제가 배제된다고 하였다.

취득가액을 계산함에 있어서도 분양계약서에 명시되어 있는 금액 5억을 취득가액으로 하여 신고하였다.

세무서에서는 취득가액을 계산함에 있어서 분양계약서에 명시되어 있는 당초 분양금액 5억이 아닌 분양가액에서 선납할인된 금액을 차감한 4억 8천을 취득가액으로 하라는 안내문을 보내왔다.

Ⅰ. 1세대 1주택 비과세 관련

1. 소득세법시행령 제155조[1세대1주택의 특례]

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전의 주택)을 양도하기 전에 다른 주택( 신규 주택)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용한다.

부칙(대통령령 제30395호, 2020. 2. 11) 제15조

2020.2.11. 이후 양도하는 분부터 적용

1.조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2019년 12월 16일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함)을 취득한 경우 종전규정 적용

2.조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2019년 12월 16일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함)을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 종전규정 적용

Ⅱ. 다주택자 중과세 배제 관련

1. 제167조의10 [양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위]

① 법 제104조제7항제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

8호. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택[다른 주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 아니한 경우에 한정한다.

Ⅲ. 양도차익 산정시 취득가액 관련

1. 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비계산] ①항 1호

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 든 실지거래가액

2. 양도 집행기준 97-163-8 [일시불로 취득하여 할인받은 경우]

국가 또는 지방자치단체 등으로부터 자산을 분양받은 경우에 분양대금을 일시불로 지불하여 일정액을 할인받은 때에는 실지로 지불한 금액을 취득가액으로 한다.

3. 재일 46014-1973, 1998.10.13 [중도금을 선납한 경우]

아파트 중도금을 선납하여 할인받은 금액은 취득가액에 산입하지 않으며 납부지체로 인한 연체료는 필요경비에 산입하지 않음

해당 사례에서 쟁점이 되었던 부분은 중도금을 선납함에 따라 일정 금액을 할인받아 분양받은 아파트를 양도한 경우 취득가액 산정에 있어서 당초 계약서상 금액인 분양가액 5억을 취득가액으로 하는 것이 아닌 할인된 금액 2천만원을 차감한 4억 8천을 취득가액으로 산정하여야 한다는 것이다.

왜냐하면 양도차익을 산정함에 있어서 취득가액 이라함은 당해 양도가액에 직접 대응되는 비용으로서 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액이며 이는 당해 자산의 취득과 관련된 대가로 지급되어야 하고 실제로 지출된 금액이어야 하기 때문이다.

따라서 甲씨가 분양받은 아파트와 관련한 대가로서 실제로 지출한 가액은 5억이 아닌 4억 8천이 이므로 4억 8천이 취득가액이 되어야 한다는 것이다.

위의 사례는 실무적으로도 실수가 많은 경우이므로 일시납으로 인하여 할인된 금액 혹은 중도금 선납으로 인하여 할인된 금액이 있는지를 꼭 사전에 체크해 보아야 할 것이다.

해당 사례에서 쟁점이 되는 부분은 아니지만 1세대1주택 비과세와 다주택자 중과세와 관련하여 1세대 2주택 중과배제 규정에는 1세대 3주택자 중과배제 규정과 공통된 조항이 있고 1세대 2주택에서만 개별적으로 규정된 조항들이 있다. 이 중 개별적으로 규정된 조항에서 몇가지는 1세대 1주택 비과세 특례 규정과 공통되는 규정들이다.

이는 다주택자가 비과세 요건(보유 요건 등)을 충족하지 못하여 비과세가 배제된 상태에서 중과세까지 적용한다면 납세자에게 너무 가혹하기 때문에 중과배제로 규정해 놓았다.

다만, 2주택자의 중과 배제 규정 중 대체취득과 관련한 조항은 종전주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하지 못한 경우 혹은 종전주택을 2년 보유하지 못하고 양도하는 경우에 적용되는 것이지 신규주택 취득일로부터 3년이 경과한 후에 양도한 경우까지 중과세가 배제되는 것은 아니다.

따라서 甲씨는 신규주택을 취득한 날로부터 1년(신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 소재하고 있으므로)이 이미 지났기 때문에 대체취득에 따른 일시적 2주택 비과세는 적용받을 수 없고 다주택자로서의 중과세 규정을 적용함에 있어서도 신규주택 취득일로부터 3년이 지나 중과 배제 규정에 해당하지 않기 때문에 누진세율에 10%가 할증되고 장기보유특별공제가 배제가 되는 것이다.

다만, 신규취득일 현재 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역에 소재하고 있음을 가정한다면 필자가 생각하기에 한가지 의아한 점은 비과세 규정과 다주택자 규정의 중복보유 허용기한이 일치가 되지 않아(비과세의 경우 1년, 중과의 경우에는 여전히 3년) 신규취득일로부터 1년이 지났다 하더라도 3년 이내에 양도한 경우 비과세는 적용받을 수 없더라도 중과배제 규정에 해당하여 중과는 적용받지 않는다는 점이다. 아마 추후 개정을 통하여 중과배제 규정도 비과세 규정과 일치시키지 않을까 예상해본다.

실무적으로 다주택자의 경우 선행적으로 비과세(혹은 감면)를 먼저 판단해보고 이를 적용 받지 못하는 경우에는 거기서 끝이 아니라 그 다음 단계로 중과세 적용 여부를 판단하여 중과 배제 규정에 해당되지 않는데도 불구하고 중과세가 아닌 일반세율로 신고하여 수정신고하게 되는 실수를 해서는 안 될 것이다.