甲씨는 A주택(취득일:05.03.07)을 보유하던 중 재건축 예정인 B주택(취득일:14.11.19)을 하나 더 구입하였다. 이후 관리처분인가가 나고 재건축 주택이 준공(사용승인일:18.08.10)되었다. 그러던 중 甲씨는 A주택을 양도(양도일:19.10.9)하였고 양도세 신고를 위하여 세무사를 찾아갔다.

수임을 맡은 세무사는 양도세 계산에 앞서 甲씨의 보유중인 두 개의 주택 등기부등본을 떼어보니 B주택은 보존등기된 신축주택이므로 사용승인일을 취득일로 보면 취득일로부터 3년 이내에 A주택을 양도하였으므로 1세대 1주택 대체주택 비과세 특례를 적용할 수 있겠다고 판단하여 비과세로 신고하였다.

甲씨는 B주택이 재건축된 주택이라는 중요한 말을 하지 않았던 것이다.

甲씨는 세무서로부터 비과세가 아니니 과세로 신고하고 가산세를 적용하라는 안내문을 받았다.

이유인즉슨, B주택은 도시 및 주거환경정비법상 재건축 주택이므로 취득시기는 사용승인일이 아닌 구주택의 취득일이기 때문에 취득일로부터 3년이 지나 비과세를 적용받지 못한다는 것이다.

소득세법시행령 제155조 [ 1세대1주택의 특례 ]

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 종전의 주택을 양도하기 전에 신규 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

■ 서면4팀 -764, 2008.03.21

「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 규정에 의거 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 새로운 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 「소득세법 시행규칙」제72조 제1항에서 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「같은 법 시행령」 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이며, 이 경우 새로 취득하는 주택이 기존주택을 멸실하고 재건축한 경우에는 기존주택의 취득일을 주택의 취득일로 보는 것입니다.

1. 재건축주택의 취득시기

세무사는 甲씨에게 B주택이 재건축된 주택이라는 말을 듣지 못하여 단순한 신축주택으로 파악하였다. 따라서 사용승인일을 신축주택의 취득일로 보고 비과세 판단을 하였다. 그러나 B주택은 구주택을 재건축한 주택이었고, 유권해석을 종합하여보면 도·정법상 재건축주택의 취득시기는 구주택의 취득일로 본다고 되어있다. 따라서 취득일로부터 3년이 훨씬 지나서 A주택을 양도하였으므로 비과세를 적용받지 못한다.

2. 1주택과 1입주권이 있는 경우 대체취득으로 인한 비과세 특례

1주택과 1입주권이 있는 경우 주택 양도 시 대체취득으로 인한 비과세 특례를 적용받으려면 종전주택 취득 후 1년이 지나고 입주권(또는 구건물)을 취득해야하고 3년 이내 종전주택을 양도해야 한다. 그렇다면 여기서 3년 이내의 기준점을 언제로부터 둘 것이냐가 갈리는데, 입주권의 성격에 따라 다르다. 입주권은 크게 세 가지 성격으로 구분할 수 있다. 원조합원으로부터 승계취득한 승계입주권과 주택을 가지고 있다가 관리처분인가가 나서 권리 변경이 된 입주권 그리고 상가(즉 주택 외의 부동산)를 가지고 있다가 관리처분인가가 나서 권리 변경이 된 입주권으로 나뉜다. 이렇게 성격에 따라 기준점을 다르게 보고 3년 이내를 적용하여야지 무조건 입주권 취득일로부터 3년 이내를 적용하면 비과세 판단을 잘 못할 수 있으니 주의하도록 하자.