甲씨는 아파트를 취득하여 줄곧 그 아파트에서 거주해오다 이번에 양도하게 되었다. (취득일 2015.07.03.) 아파트 취득 전에 부모님께 상속받은 단독주택(해당 단독주택 외 상속주택은 없음)이 있긴 하지만 상속주택과 일반주택이 있을 때 일반주택 양도 시 1세대 1주택으로 보고 비과세 된다는 것을 알고 있어서 비과세로 신고하였다.

甲씨는 몇 개월 뒤 세무서로부터 비과세 요건을 충족하지 못하였으니 과세로 수정신고 하여야 한다는 안내문을 받았다.

이유인즉슨 상속주택 외의 일반주택 양도 시 적용하는 1세대 1주택 비과세 특례를 상속 당시 소유하고 있던 주택을 양도하는 경우로 한정하기 때문이다.

소득세법시행령 제155조 [ 1세대1주택의 특례 ]

② 상속받은 주택[조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함]과 일반주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다.)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

소득세법시행령 부칙 [ 2013.02.15 대통령령 제24356호 ]의 제20조 【1세대1주택 특례가 적용되는 상속주택에 관한 적용례】

제155조 제2항의 개정규정은 이 영 시행 후 취득하여 양도하는 분부터 적용한다.

1. 상속으로 인한 1세대 2주택 비과세 요건

① 별도 세대원으로부터 상속받아야 함

동일 세대원으로부터 상속받은 주택의 경우 상속 이전부터 1세대 2주택이었기 때문에 비과세를 배제한다.

② 비과세 적용을 받는 주택은 상속받은 주택이 아닌 일반주택이어야 함

상속주택을 먼저 양도하면 원칙적으로 과세이지만, 상속받은 날로부터 6개월 이내 양도하면 양도가액과 취득가액이 같은 금액이 되어 양도차익이 없게 되므로 세액이 0이 된다.

③ 상속개시 당시 이미 보유하고 있던 주택이어야 함

예전엔 상속개시일 이후 취득한 주택이라도 비과세가 가능했다. 하지만 소득세법 시행령 개정으로 2013.02.15. 이후부터는 상속개시일에 이미 보유하고 있던 주택에 대해서만 비과세가 가능하다. 2013.02.14. 이전 취득분은 상속일 이후 취득하였더라도 비과세 가능함
甲씨는 상속개시일 이후에 아파트를 취득하였고, 취득일 또한 2015.07.03.일로 2013.02.15.일 이후에 취득하였으므로 비과세되지 않는다.

④ 일반주택은 상속개시일부터 2년 이내에 증여받은 주택이 아니어야 함

만약 양도한 일반주택이 피상속인에게 2년 이내 사전증여 받은 주택이라면 비과세되지 않는다. 이는 2년 이내 피상속인에게 증여받은 주택 1채와 상속받은 주택 1채를 갖고 있는 사람과 사전증여 받지 않고 모두 피상속인 사망 시점에 2채를 상속받는 사람과의 형평을 맞추기 위함이다. 이 규정이 생기기 전 전자는 사전증여 주택이 일반주택이므로 비과세 받고 상속으로 받은 주택 하나가 남았기 때문에 또 비과세를 받아 총 두 번의 비과세가 가능했는데 후자는 상속으로 2채를 받은 경우 상속받은 주택 1채는 과세되기 때문에 서로 형평이 맞지 않아 생긴 규정이다. 이 규정은 2018.2.13. 이후 증여받은 주택부터 적용한다.

2. 피상속인이 상속 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우

앞에서의 사례는 피상속인이 상속주택 외의 다른 주택은 소유하고 있지 않았지만, 만약 피상속인이 만약 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 피상속인의 주택 모두 다 상속으로 인한 1세대 2주택 비과세를 받을 수 있는 것은 아니다. 소유하고 있는 주택 중에서 다음 순서에 따른 단 하나의 주택만이 상속주택으로 보고 비과세 특례를 판단한다.

① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
② 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
③ 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택
④ 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택)

후순위 상속주택은 일반주택처럼 생각하면 된다. 다만, 상속개시일로부터 3년 이내 종전주택을 양도한 경우 일시적 2주택 비과세 특례가 적용된다.