서울에 살고 있는 갑씨는 9년 전(2010년)에 아버지로부터 상속받은 임야(부산에 소재)가 작년부터 토지가격이 급등하여 양도를 고민하다가 올해 양도하기로 결정하였다. 단, 쟁점토지는 아버지가 생전에 20년 동안 토지 소재지에서 거주하면서 보유하였고 양도당시 도시지역 밖에 소재하였다.

의뢰를 받은 세무사는 해당 토지는 사업용 토지에 해당하기 때문에 누진세율을 적용하였고 해당 토지를 상속받을 당시 기준시로 평가하였기 때문에 해당 가액을 취득가액으로 하고 필요경비는 필요경비개산공제를 적용하여 신고를 하였다.

세무서에서는 양도소득세 신고시 필요경비를 실제경비가 아닌 개산공제를 적용하였다는 이유로 수정신고 하라는 안내문을 보내왔다.

1. 소득세법 시행령 제168조의14(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등)

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다.

1의2. 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 재촌 요건을 충족한 토지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지ㆍ임야 및 목장용지로서 이를 해당 직계존속 또는 해당 배우자로부터 상속ㆍ증여받은 토지. 다만, 양도 당시 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외한다) 안의 토지는 제외한다.

2. 소득세법 부칙 제14조 [2008.12.26. 법률 제9270호]

2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31까지 취득한 104조제1항제4호부터 제9호까지의 규정에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만이면 같은 항 제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용한다.

3. 소득세법 시행령 제163조

⑨ 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 취득가액을 산정할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조 까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 최초고시가액에 의한 환산가액 중 많은 금액

2. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항제2호 내지 제4호(건물, 오피스텔 및 상업용건물, 주택)의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 최초고시가액에 의한 환산가액 중 많은 금액

먼저 해당 사례에서 쟁점이 되었던 것은 상속 혹은 증여로 취득한 자산에 대한 취득가액 산정에 관한 부분인데 이를 표로 정리하면 다음과 같다.

상기의 표를 근거로 하여 쟁점을 나눠서 서술한다면

첫째, 취득가액 산정에 관한 쟁점이다.
상속 혹은 증여로 취득한 자산을 양도하는 경우에 있어서 취득가액 산정은 크게 3가지 케이스로 구분해 볼 수 있다.

1. 의제취득일 전 상속 혹은 증여로 취득한 경우
2. 의제취득일 이후부터 최초고시전 상속 혹은 증여로 취득한 경우
3. 최초고시이후 상속 혹은 증여로 취득한 경우

의제취득일 전 상속 혹은 증여로 취득한 경우에 취득가액 산정은 다음 산식에 의해 계산한 것 중 많은 것으로 한다.

① 의제취득일 현재 매매사례가액, 감정가액 및 환산가액
② 취득당시 실지거래가액, 매매사례가액 및 감정가액이 확인되는 경우로서 당해 자산의 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일 까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액

다음은 최초고시 이전 취득인지 최초고시 이후 취득인지에 따라 취득가액 산정이 달라진다.

최초고시 전 취득의 경우에는 상증세법상 평가액과 최초고시가액을 취득시로 환산한 가액 중 많은 금액을 취득가액으로 본다. 이는 최초고시 전 취득의 경우 소득세법에서는 최초고시가액을 취득시로 환산하는 규정이 있는데 반해 상증세법에서는 그러한 규정 없이 상속 혹은 증여 당시의 평가액 자체를 의미하는 것이기 때문에 보완 규정으로 마련된 것이다.

또한 여기서 주의할 점은 최초고시가액을 취득시로 환산한 가액이 환산취득가액을 의미하는 것은 아니라는 점이다. 세법에는 토지, 건물, 주택 등 물건별로 최초고시 전 취득의 경우 환산하는 방법이 별도로 규정되어 있는데(예를 들어 건물의 경우 건물 기준시가에 산정기준율을 곱한 가액) 이에 따라 계산된 가액을 의미하는 것이다.

최초고시 이후 상속 혹은 증여로 취득한 자산의 경우에는 상증세법상 평가액 자체가 취득가액으로 의제가 된다.

둘째, 필요경비 적용에 관한 쟁점이다.
세법은 "상속 또는 증여로 취득한 자산을 양도하는 경우 취득가액 산정에 관하여 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다." 라고 규정하였다.

즉, 취득가액 산정에 있어서 상증세법상 평가액 자체를 실지거래가액으로 의제하겠다는 것인데 이는 곧 필요경비 산정에 있어서도 필요경비 개산공제액이 아닌 실제로 지출한 경비를 넣을 수 있다는 의미가 되는 것이다.

다만, 의제취득일 전에 상속 혹은 증여로 취득한 자산의 경우에는 개산공제액이 적용됨에 유의하여야 한다. (실무적으로는 통상 의제취득일 현재의 매매사례가액·감정가액·환산가액에 의하여 취득가액을 산정하기 때문임)

셋째, 상속 취득의 경우 세율과 장기보유특별공제 기산점에 대한 쟁점이다.
상속으로 취득한 자산을 양도하는 경우 장기보유특별공제는 상속개시일부터 기산하나 세율의 경우에는 피상속인의 당초 취득일부터 기산한다는 점에 주의하여야 한다.

따라서 쟁점 사례에서 토지 최초고시일은 1990.8.30. 이기 때문에 甲씨가 2010년에 상속받은 토지의 경우에는 상기의 표에 의하면 최초고시 이후에 상속·증여 받은 토지가 된다.

그러므로 해당 토지의 양도차익을 계산함에 있어서 상증세법상 평가액 자체가 취득가액이 되며 필요경비는 개산공제가 아닌 실제로 지출한 경비가 되는 것이다.

마지막으로 해당 사례에서 비사업용토지와 관련하여 쟁점이 되는 몇 가지 부분이 있으나 비사업용토지 판단이 쟁점이 되었던 다른 유사한 사례에서 후술하도록 하겠다.